放眼经开区:主城区房荒严重,滨河新城抛弃刚需,物流园区无地铁,如何购房?

摘要: 待到风起云涌时,朝天射

09-07 09:04 首页 陪你晒郑州

2016年-2017年,在郑州购房群体中,经开区日益成为人们争相议论的焦点,人们往往习惯将整个经开区划分为三个组团,分别是经开老城区、经开滨河国际新城、经开国际物流园区:


虽然一直以来,关于经开滨河国际新城争议就没有中断过,目前除了自贸区、领事馆、一河两湖三公园,本来就已经大牌云集的经开滨河国际新城,这两天更因为中海地产、融侨集团的拿地进入,成为购房者关注的重点对象。随着经开滨河国际新城楼盘价格的快速拉高,也让原本就在售房源颇为稀少的经开主城区的价值越发显得珍贵,而因为碧桂园、美景、保利、恒大进入火爆了一阵子的经开国际物流园区,在郑州新一轮都市圈规划下,没有地铁红利,显示出其短期内并非优先发展区域。


三个片区,发展历史不同、现状不同、未来亦不同,本文结合多方考量,希望能够以发展性思维,抽丝剥茧、庖丁解牛,解读2017年版的经开区,以及为大家甄选出值得关注和购买的潜力楼盘。


经开主城区:临近郑东新区,大产业小住宅,逆袭成功


在2012年的时候,笔者来到经开区,那个时候包括笔者在内的不少市民都认为,经开区还是一个颇为陌生的新区,宽阔的道路、不错的整体绿化、商业教育资源的缺乏、公司厂房的林立,从一开始已经注定了是一个以工业为主要属性的区域,大牌房企还没有进入,只有亚太明珠、远大理想城、悉尼阳光、加州第一城、东方今典、格林度假山庄等经开区第一代商品房小区,虽然人气不旺,但也环境静谧。


经开区热度的逐渐升起,得益于2012年5月,经开区与中建七局签署合作协议进行滨河国际新城一级开发,计划投资100个亿,从此以后康桥、绿地、海马青风、亚新、正商、碧桂园、中海、融侨陆续进入,尤其是2016年地王三连击以及自贸区的划入,为区域积累了相当的人气与关注度,房价也一再被拉高。


但是另一方面,经开滨河国际新城与郑州主城区之间17公里的空白断带化,不断叠加的区域概念、基本为零的生活配套,不断走高的楼盘价格,让这里在备受关注的同时,也备受非议——对于配套优先型的购房群体而言,无疑更喜欢经开主城区。


从片区的方位来说,经开主城区是经开区距离郑州市中心、东区CBD最近的地方,可以直接享受市区以及东区发展带来的外溢红利;交通方面,机场高速、环城高速、中州大道等环绕临近,地铁5号线途径航海路和经开第十大街,3号线二期途径经开主城区和经开滨河国际新城,11号线则是途径经开主城区和航空港区,这3条地铁线路可以说是接下来经开主城区发展的王牌;生活配套上,中原福塔、航海体育场、丹尼斯百货、郑州中医骨伤病医院、中国建设银行、郑州银行等集中分布——这里属于三环以内,交通便利,地盘小,配套丰富齐全,但在售房源凤毛麟角,且从去年中旬开始此区域房价日益高涨,但基本无房可卖,房荒严重。


住宅地块的稀缺,导致去年华润在经开主城区拿地,整个紫云府项目虽然只有41亩,且容积率高达4.5,但却被众多抢地的房企将楼面价捧到了1.2万的高度,未来首期高层入市价格也将达到18500元/平。无独有偶,经开主城区富田九鼎世家尾盘均价2.3万/平2.4万/平,碧桂园天玺精装修高层开盘也已经是2.1万/平-2.3万/平,据传碧桂园天悦的高层定价将是1.8万/平-2.1万/平,洋房则在2.3万/平-2.5万/平。


因为距离郑东新区近,因为价格向郑东新区看齐,承接东区外溢客户,不少人甚至抛出一个论点:未来的经开主城区,是“小东区”。之所以房价上涨迅猛,除了区位之外,一个很重要的原因便是经开区的经济实力不容小觑,聚集了大量的公司、企业,就业接纳能力是中原区、二七区、高新区等区域所不能比的,这是一个实实在在靠产业驱动的区域——产业公司占地规模往往很大,楼盘住宅的占地规模往往很小。


但经开主城区日渐成为寸土寸金之地,进而房荒的背后,商业配套的缺乏和教育资源的落后,一直是在经开主城区生活的两个劣势。在相当长一段时间内,经开主城区只有一个丹尼斯购物中心,占地面积大,只有一层,远远看上去像个大仓库,且每天人满为患,其余便是经开万锦城要做的商业综合体和其他沿街底商。


为了解决这个问题,经开区在去年9月挂出了航海东路和经开第一大街交汇处的商业地块,并对参与竞拍的房企提出了苛刻的条件,“该商业商务设施中主体部分应包含建筑面积不低于9万平方米的商业综合体,该商业综合体竟的人自持期限不低于10年,十年期满后,该商业综合体也不得分割转让,土地竟的人须在郑州经济技术开发区注册独立核算法人单位。该项目中商业综合体建设周期不超过24个月,且24个月实现满铺运营。”


这个地块便是如今的阳光城檀悦,除了住宅,其集中购物中心未来开业后,无疑将给经开区的商业消费缓解压力。


教育也同样面临匮乏问题,经开区的学校数量少,且成立时间也不长,譬如郑州一中经开区实验学校成立于2010年8月,郑州经开区实验小学成立于2006年8月,经开区外国语小学成立于2006年3月,朝凤路小学成立于2009年8月……与金水区动辄数十年教学历史积淀的学校相比,经开区的学校建校时间短、教学质量也参差不齐。


但是,站在未来郑州城市规划版图的角度来看,经开主城区交通四通八达,十分便利,未来5年的商业、学校等配套完善速度加快,这是一个可预见不错未来的区域,这里是适合自住和房产投资的!


目前,可以关注的楼盘是碧桂园天悦和华润紫云府。


〇碧桂园天悦


该楼盘总占地53533平方米,建筑面积187000平方米,容积率3.50,绿化率35%,产品为多层、高层,采用精装修,主力户型为155㎡-182㎡多层洋房、95-142㎡高层洋房,南北通透、方正实用。


A、位于三环之内,地段价值凸显,“天”字系列是碧桂园比较高的级别。


B、碧桂园·天悦产品线涵盖高层和多层等,产品形态较为丰富,可以满足不同客户需求。


C、小区内部景观区将打造多重立体皇家园林,绿道、草地、花床,汇集多种名贵绿植,园林小品。


D、高层主力户型95-142㎡,1172套,洋房主力户型155㎡-182㎡,197套,可以看出洋房做的尺度很大很纯粹,高层则从小到达面积段丰富。


E、配套方面,享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如,经开实验小学、经开外国语小学等,郑州一中经开区分校,是郑州一中在经开区的初中部,老师全部来自郑州一中老校区。以及郑州市十一中(河南省首批省级示范性高中,学校始建于1953年,最近二十年来学校升学人数连年攀升,目前郑州十一中升入大学绝对人数和高考升学率均居郑州市最前列)。


〇华润紫云府


华润紫云府位于经开区东风南路与陇海路交叉口向南,占地面积3万方,建筑面积16万方,整体由10栋建筑体组成(7栋高层住宅、2栋商业、1栋幼儿园)。


A、紫云府是品牌开发商华润置地继华润悦府之后,在郑州的第二个住宅产品,作为央企的华润,综合实力不可谓不强大。


B、该楼盘位于经开老城区,配套成熟,三公里范围内有从幼儿园到中学的一站式教育,紧邻河南省骨科医院、郑州市第七人民医院、河南大学附属郑州第一人民医院等医疗配套,临近有中大门保税直购体验中心、中原福塔e贸易中心。


C、紫云府打造了内部的海绵城市系统,景观园区水系统有自成体系的内循环,规避雨天积水的现象。


D、项目紧邻地铁5号线,出门向北2分钟即可进入陇海高架,可很快到达东站、CBD。


E、项目周边环境不太好,工厂、城中村、变压站,但却在这里要做一个高端楼盘。


经开滨河国际新城:身价倍增,郑州地产界的网红区域


同样在5年前,沿着航海东路一路东行,在与经开第十五大街交会处,路边刻着地名的大石头守着区域的“北大门”,这里还只是连片的村庄,道路崎岖不堪、干涸的河流、零散的村庄、车辆经过尘土飞扬……整个区域只有一条大路——经开第十五大街。


如今在2017年,这里道路纵横交错,两边的高规格绿化带也逐渐成型、蝶湖和荷湖的双水系重新塑造、地下综合管廊工程领新区之先、地王频出楼盘遍地、自贸区和领事馆的加持更是让这里光芒四射,每一次土拍都会牵动人们的心,从去年1500万/亩到现在1800万/亩,吸引人们巨大的关注,这里便是位于潮河以南,107辅道以东,经南十五路及经南十四路以北,四港联动大道以西的经开滨河国际新城。


2012年,中建股份、中建七局和经开区三家共同合资成立中建(郑州)城市开发建设有限公司,开发经开滨河国际新城,政府与央企合作,进行土地一级开发,滨河国际新城是河南省第一个“吃螃蟹”的区域。除此之外,高规格、风景好、低密度、净地多、国际范儿等亮点已经被很多媒体说了很多,对这个区域看好的人说这是一片仅次于郑东北龙湖的宝地;


但同时其劣势也一样明显:


与主城区之间较远的距离,学校商业的极度匮乏、道路体系的不完善、房价上涨之猛已经不适合刚需自住,对这个区域不看好的人说这就是一片概念堆积起来的新区,购房需谨慎。


抛开这些论点,我想从产业来看经开滨河国际新城:未来郑州要建设国家中心城市,产业支撑是重要一环,除了航空港区之外,经开区尤其是经开滨河国际新城拥有较好的产业基础,以汽车、装备、烟草、电子信息甚至食品工业为主的制造业和物流业,以及滨河国际新城划到自贸区后,吸引了数家大型金融、基金、人工智能,国际进出口公司的入驻,未来提供的就业能力不容小觑,为未来郑州与全国其他城市竞争中提供助力。


不仅如此,郑州城市向东,往白沙和绿博发展,而航空港区发展的趋势是北港,向北,而滨河新区位于航空港和郑州主城区的交汇地带,将承接来自主城区和航空港区两个地方的居住需求。


同时,地铁的规划更加佐证了这一点,规划在滨河国际新城区域内的地铁线共有两条,一条是3号线,一条是11号线。其中,3号线对接1号线和2号线,连接上大郑州的东西和南北,11号可以对接5号线,连接郑州主城区。


或许从容积率和水系景观的维度来看,你能对经开滨河国际新城的宜居理解地更多更深。


全区域规划容积率不得超过2.5,这一点的确仅次于北龙湖,现在区域水面已经达1300多亩,绿地面积达4000多亩,未来将有蝶湖、荷湖两大湖泊以及潮河等三条景观河道,两湖通过高绿化的形式打造“近水近绿”的城市公共景观,形成滨水开放空间。


对于滨河国际新城,我们希望这个区域能够发展成蓝图中所规划的模样,但假如未来哪一天没有了行政、政策的持久支撑,没有将配套落地,土地卖完以后,这里的楼盘怎么办?毕竟,现在很多规划还停留在纸上,由此,5年--10年的等待期是避免不了的。


如果在经开滨河国际新城购房,刚需自住就建议不要考虑了,尤其是注重配套的刚需,这里高层1.5万/平-1.7万/平,是不是可以也可以买常西湖新区、管南片区、白沙绿博?如果非要买,建议选择绿地澜庭、信保春风十里、中建观湖国际,如果你是刚需改善,那么倒是可以重点关注这个区域的楼盘,如康桥悦蓉园、海马青风公园、亚新海棠公馆。


〇青风公园


“青风公园”项目位于经开区滨河国际新城第十八大街与经南十一路交会处西南,其中一期占地约76亩,总建筑面积约16.7万㎡,其中地上建筑面积约12.7万㎡,地下建筑面积约3.5万㎡,共计规划14栋楼(1054套),容积率约2.49,绿地率约35.94%。


项目地块南高北低,规划有6栋33层的高层、7栋9层的多层洋房、1栋6层的多层洋房、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。


其中,高层住宅主力户型为约97㎡三房、约98㎡三房、约118㎡三房;多层住宅主力户型为约122㎡三房和129㎡四房。交付标准均为精装修。


A、除霾净化:青风公园首期地块聚焦除霾住宅。


独有技术之除霾技术:以气密性为基础,将受污染空气阻挡在室外;新风通过粗效过滤、静电吸附、高效过滤将室外受污染空气净化为洁净空气,室内PM2.5浓度(24小时平均值)≤35 μg/m3,达到国标一级标准——海马会把新风过滤后的PM2.5含量写进购房合同里,这一点值得点个赞。


独有技术之甲醛控制技术,是通过绿色设计、绿色采购、绿色施工,实现装修房的室内甲醛浓度达到国家标准。


B、四个一:在售房之初,项目为业主生活配备了一个书咖、一个儿童乐园、一个业主食堂和一个生活超市,目前这“四个一”工程已陆续开放;


C、硬件配置:同层排水、洗手池儿童踏板、移动插座、USB插座、一键断电、垃圾粉碎机、直饮水、防水台面等等。


〇信保春风十里


信保春风十里,总占地189亩,地块完美正方形,一期8栋楼,二期10栋楼,一二期无缝对接成一个完整的大社区,居住氛围不错。此外,项目整体偏刚需,规划有1万㎡的沿街商业。


A、不精装,价格低,刚需置业者如果真想买经开滨河国际新城,这个盘是个不错的选择。


B、户型可变性强,赠送率高,一个110平米的户型就能够满足你对四房的功能需求。


经开国际物流园区:非重点发展区域,无地铁规划红利


相比经开主城区、经开滨河国际新城的发展所越发凸显出的价值,经开国际物流园区像是一处被人遗忘的角落。但就是这样一个又偏又远的地方,在去年郑州房价暴涨,经开滨河国际新城地王频出的火热带动下,碧桂园翡翠湾以9500元的价格,恒大雅苑以10500元的价格,纷纷售罄,保利罗兰香谷开盘时去化超九成。


当然,造成售罄的原因很大程度是由于去年的火爆行情,以及两个大牌房企的营销执行力极强,从而让楼盘卖光。


如果说,经开老城区的房价你已高攀不起,滨河国际新城也已抛弃刚需,那么主城区部分外溢客户又被无情地赶向国际物流园区。


如果该片区想要依靠北边的绿博白沙、南边的航空港区发展起来,那最起码也要等南北两边发展起来以后,这个时间可是相当的漫长,几乎可以这么认定:


经开国际物流园区在经开的三大组团中,成熟起来的难度无疑是最大的。


该片区作为郑州国际物流中心的核心园区,重点发展现代物流业和先进制造业,是省政府确定的唯一一家以国际物流为产业导向的集聚区,因此整个区域集合了众多以国际物流和区域分拨为主营业务的企业,但因为位置较远,整个片区的小区数量寥寥无几,整体上该区域还处在起步阶段的前期开拓环节。


在最新的郑州2020年地铁规划中,经开国际物流园区和平原新区、郑北新区、商都新区、中牟县城等环郑远郊一样,没有地铁规划,享受不到其带来的发展红利。


即便目前有保利、美景、碧桂园、恒大进驻,但就未来五年来看,我郑重地告诉大家:我不推荐在经开国际物流园区购房。


如果,这里的某楼盘置业顾问向你兜售:从我们项目出发,开车只需20分钟即可到达某地,请不要相信,你自己开车或者坐车走一遭,亲身感受下便知道了,一路的交通不便,大市场、大仓储、大货车;


如果,这里的某楼盘置业顾问向你兜售:这里的医疗、教育、商业配套正在完善,未来规划有XX知名学校、商业,请不要相信,你看下四周,一片荒凉,外部的客户很少选择在这里居住,之所以有楼盘,是因为这里聚集大量外来务工人员,作为暂时性过渡居住,有经济能力的人一定会在其他区域买房,而不是选择这里,因为这里通勤时间成本大,日常生活配套不便,孩子上学问题难解决。


即便去年楼市行情火热,这里也热销了一把,但从今年开始,此区域热度降温极快。


当然,如果你就是在经开国际物流园区工作,出于工作和生活的方便,那么可以考虑此片区大开发商的项目,不要考虑那些不靠谱的小开发商项目。投资的话,我只建议经开国际物流园区内的企业高管和郑东新区实力投资客。


〇保利罗兰香谷


保利罗兰香谷占地仅50.52亩,容积率3.5,产品规划有5栋高层、3栋叠加和4栋联排,是保利在经开区的第一个楼盘。


A、品牌,央企保利,过往有保利海上五月花、保利心语,整体还是靠谱的,今年推出的有高新区保利文化广场。


B、4栋联排与3栋叠加这样的产品,在整个经开区都是非常稀缺的。


C、叠加产品附加值高,均好性强,南北单独入户,独立停车位,大露台,客厅挑空。而联排产品电梯单独入户,并且一层赠送内外双庭院,四层赠送大露台。


〇碧桂园翡翠湾


碧桂园翡翠湾占地114亩,分南北2个地块,产品规划为高层++大平层+联排别墅设计,其中高层精装修,户型主要包括110㎡三房,160㎡四房和260㎡五房,其中110㎡三房户型占比最大。


A、碧桂园,外来一线房企品牌,擅长偏远郊区楼盘的打造,这一点无需多言。


B、因翡翠湾位于国际物流园区,区域认知度不高,所以碧桂园发挥其擅长的内部景观打造和社区配套,以此来提升购房客户的信心。


C、翡翠湾双拼别墅在经开区极具稀缺性,开盘时价格也不高,不少以较低买到的客户赚到了。

2000年,经开区被国务院规划为国家级经济技术开发区,2017年以及未来五年,得益于自贸区的确定,以及航空港区战略的带动,经开区将迎来大发展。


如果从居住角度来看经开区内的三大片区,短期推荐经开主城区,这里配套成熟但地盘规模小,因为工厂林立也做不出豪宅,远期推荐经开滨河国际新城,规格高、自贸区、环境好,改善盘将越来越多,也是经开区未来5-10年发展的重心,相信在青风公园、绿地澜庭、亚新海棠公馆、康桥悦蓉园将来都交房入住后,这里的人气将会起来。


至于经开国际物流园区,这里虽然环境嘈杂,居住氛围差,但这里聚集大量务工人员,这便是未来优势,只能等未来进行大面积片区改造,才有可能成为一个黄金宝地,而高新区经过20年发展,才有了现在这个样子,这个片区所需要的发展时间估计要比经开滨河国际新城还要长久。


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